Od 1 stycznia 2023 roku podatnicy w ramach tzw. najmu prywatnego mają możliwość rozliczania przychodów tak osiąganych jedynie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podkreślenia jednak wymaga, iż w przypadku przedsiębiorców, którzy wynajmują np. nieruchomości w ramach swoich działalności gospodarczych najem nadal będzie opodatkowany tak jak ich cała działalność gospodarcza. Na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będą opodatkowane są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przykład: Jan K. posiada wraz z małżonką dwa mieszkania. Państwo K. wynajmują jedno z tych mieszkań i osiągają z tego tytuły przychód. Państwo K. od 1 stycznia 2023 roku mogą rozliczać ten przychód tylko na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przykład: Anna S. posiada mieszkanie, które wynajmuje od 2018 roku. Do końca roku 2022 opodatkowywała ten najem na zasadach skali podatkowej. Amortyzowała lokal mieszkalny oraz rozliczała wydatki związane np. z drobnymi remontami. Od 1 stycznia 2023 roku pani Anna nie ma możliwości rozliczania najmu na zasadach skali podatkowej i rozpoznawania kosztów związanych z tym mieszkaniem. Pani Anna od 1 stycznia 2023 roku stosuje do najmu opodatkowanie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jak rozliczać najem prywatny na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych?
W przypadku osiągania przychodów z najmu np. mieszkań podatnicy płacą stawkę ryczałtu 8,5 proc. osiąganych przychodów. Jeśli osiągną przychody powyżej 100 tys. zł w danym roku, stosują stawkę 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł. Oznacza to, że podatnicy nie mają możliwości rozpoznawania w ramach najmu prywatnego kosztów związanych z np. drobnymi pracami remontowymi, a tym samym obniżania wysokości podatku. Podatek płaci się od przychodu.
Ważne: Od 1 stycznia 2023 roku opodatkowanie najmu prywatnego jest formą obligatoryjną. Podatnicy nie mają zatem obowiązku składania zawiadomienia o wyborze opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Tym samym, jeśli podatnik np. od 1 lipca 2023 roku będzie wynajmował mieszkanie i osiągał z tego tytułu przychód, będzie zobowiązany do opodatkowania tego najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez konieczności zawiadamiania o wyborze opodatkowania ryczałtem.
Podstawa opodatkowania w przypadku wynajmu mieszkania
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów. W przypadku wynajmu nieruchomości często zdarza się, iż ustalony jest czynsz, będący odstępnym dla wynajmującego oraz dodatkowo zwrot wydatków za media i czynsze administracyjne. W takim przypadku podatnicy często pytają, co będzie stanowiło dla nich podstawę opodatkowania, czy tylko należny im czynsz, czy pełna kwota z mediami i innymi opłatami. Jak wynika z interpretacji indywidualnych, w przypadku wynajmu, wynajmujący który ma rozdzielony czynsz najmu od zwrotu za zapłacone media i czynsz np. do wspólnoty, opodatkowuje jedynie otrzymywany przez siebie czynsz najmu. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna z 5 stycznia 2023 roku, nr 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR.
Wynajem mieszkania razem z małżonkiem
Gdy mieszkanie wynajmują małżonkowie ze wspólnością majątkową, pamiętać należy, że wtedy każdy z nich osiąga przychód proporcjonalnie do swojego udziału. W takiej sytuacji oboje małżonkowie są zobowiązani do zapłacenia podatku i złożenia deklaracji PIT-28 po zakończonym roku podatkowym. Jednakże, jeśli małżonkowie chcą, aby tylko jedno z nich rozliczało przychód na deklaracji PIT-28, zobowiązani są do złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Oświadczenie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu. Po złożeniu oświadczenia to jeden małżonek płaci podatek i składa deklarację PIT-28. Nie ma konieczności składania zawiadomienie co roku, raz złożone oświadczenie obowiązuje tak długo jak nic się nie zmieni.
Deklaracje podatkowe
W przypadku ryczałtu nie ma obowiązku składania deklaracji na podatek co miesiąc, a jedynie po zakończonym roku podatkowym na formularzu PIT-28. Od 1 stycznia 2023 roku termin na jego złożenie upływa z końcem kwietnia kolejnego roku.
Termin płatności
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych płatność podatku następuje do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został przychód. Zasada ta dotyczy także grudnia danego roku (przed 1 stycznia 2023 roku termin płatności podatku za grudzień upływał z końcem lutego kolejnego roku). Po spełnieniu pewnych warunków (przychody niższe niż 200 tys. euro), podatek można również rozliczać kwartalnie. Płacimy go wtedy do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony. Podatek wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jego numer każdy może sprawdzić w specjalnym generatorze mikrorachunków podatkowych.
Podstawa prawna:
- art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.)
- art. 5, 6, 9, 11 i 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2540 ze zm.)