Zasadą jest, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez upływem pięciu lat od jej zakupu lub wybudowania powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodu z tej sprzedaży. Istnieje jednak możliwość uniknięcia zapłaty podatku od tak powstałego dochodu – wystarczy przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, wskazane wprost w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa wskazuje, że celem mieszkaniowym jest m.in. zakup mieszkania, budynku mieszkalnego, budowa domu, ale również nabycie gruntu lub udziału w gruncie związanych z budynkiem mieszkalnym bądź lokalem mieszkalnym, pod budowę domu lub jeżeli nabyty inny grunt w ciągu trzech lat zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Zakup gruntów a prawo do ulgi
Wątpliwości mogą się pojawić, jeśli w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej poza budynkiem mieszkalnym podatnik nabywa również grunty, o których nie ma mowy w przepisach ustawy – jak w przypadku niedawnej sprawy dotyczącej mężczyzny, który wykorzystując pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania nabył działkę o powierzchni ponad 6,4 ha, zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem inwentarskim. Zakupiona nieruchomość w rejestrze gruntów i budynków widniała jako grunty rolne zabudowane oraz grunty orne i pastwiska trwałe – przy czym te ostatnie zajmowały przeważającą powierzchnię, bo 6,1 ha. Podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że cała kwota zakupu (bez konieczności rozdzielania wartości domu oraz wartości gruntów) może być rozliczona w ramach ulgi mieszkaniowej.
Stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej
Sprawa była dwukrotnie rozpatrywana przez dyrektora KIS – za pierwszym razem organ uznał, że zwolnienie obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny – tym samym wykluczając z możliwości objęcia ulgą mieszkaniową wydatków poniesionych na nabycie gruntów oraz budynku inwentarskiego. Rozpatrując sprawę po raz drugi, organ stwierdził, że podatnikowi przysługuje ulga w PIT już nie tylko w zakresie budynku mieszkalnego, ale również w odniesieniu do wydatków na zakup budynku gospodarczego oraz części gruntów, która przypada na obydwa budynki, a została sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako grunty rolne zabudowane. Wykluczył jednak możliwość zastosowania ulgi w odniesieniu do wydatków na nabycie gruntów ornych i pastwisk.
Stanowisko sądów administracyjnych
Zarówno za pierwszym, jak i za drugim razem wojewódzki sąd administracyjny nie zgodził się z fiskusem. Dodatkowo, przy pierwszym „podejściu” organu również NSA stanął po stronie podatnika. Pierwsze stanowisko dyrektora KIS spotkało się z krytyką sądów obu instancji, argumentowały one bowiem, że budynki znajdujące się na gruntach stanowią ich integralną część, dlatego za wydatek na własne cele mieszkaniowe powinno się uznawać również nabycie nieruchomości gruntowej, w której skład wchodzą oba budynki. Dodatkowo Naczelny Sąd Administracyjny nawiązał w uzasadnieniu do prawa cywilnego, w którym nieruchomość gruntową wraz z budynkami traktuje się jako całość (budynki są częścią składową gruntu). Zdaniem NSA, jeśli budynki posadowione na działce gruntu służą celom mieszkaniowym, to nie ma podstaw do sztucznego wyodrębnienia w ramach jednej transakcji zbycia nieruchomości oddzielnie gruntu, budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy przez dyrektora KIS, sprawa znów trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który po raz drugi uchylił zaskarżoną interpretację, w której organ pozwolił na skorzystanie z ulgi w zakresie wydatków na budynek mieszkalny, budynek gospodarczy i grunty przynależne do obu budynków. Sąd zwrócił uwagę, że za pierwszym razem stwierdził, że środki wydatkowane na zakup całej nieruchomości podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego. Wskazał również, że działka jest objęta jedną księgą wieczystą, nie ma zatem podstaw do wyodrębnienia wartości trzech elementów składowych nieruchomości – gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego.
Jeśli powyższa sprawa ponownie trafi na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego, a ten ponownie przyzna rację podatnikowi, podzielając również stanowisko WSA, będzie to początek ciekawego podejścia sądów administracyjnych – oznaczać bowiem będzie, że w przypadku ulgi mieszkaniowej możliwości są o wiele większe niż wydawało się dotychczas. Z wydanych orzeczeń wynika bowiem, że własnym celem mieszkaniowym może być bowiem również zakup gruntów rolnych, nie tylko tych znajdujących się bezpośrednio pod budynkiem mieszkalnym.
Wyrok WSA w Gdańsku z 24 października 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 801/23